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2019菲律宾房产关键词---分化

咨询微信:FionaLi0819 2019菲律宾房产关键词---分化 - 12 Mar 2019


1. 
炒楼花 ,目前菲律宾房产上的炒楼花逐渐开始“分化”  ,买了好的开发商对的项目的投资者收益已经体现或未来1-2年  ,逐渐体现 。而买错的人  ,绝对会亏钱 ,甚至根本转不掉,只能被迫变房东  ,这种被迫变房东的又细分为两种情况  ,有尾款的问题还不大  ,了不起租上十年租金收益也能回本  ,十年后白剩一套房  。而没尾款 ,多套加了大杠杆的日后会像热锅上的蚂蚁  ,他们面对的只有两种结局  ,第一种:止损+出局  。第二种:使用高利贷  ,被别人当韭菜再收割一次 。一般这种投资客要么被中介忽悠买了特恶心的地段  ,或是买了某些溢价严重的期房楼花 ,或者从众心理 ,上了所谓炒房团的贼船  ,几百中国人买去一个楼盘里  ,到最后想卖的比想接盘的人都多  。以上三种情况  ,在菲律宾是赚不到钱的  。

2. 2019年很多人惨叫菲律宾房产期房现在不好炒了  ,因为菲律宾房价这几年一直在涨  ,很多人说是“高位”  。其实现在不是高位 ,五年后看今天的菲律宾房价绝对是“低位”  。会炒的  ,依然在菲律宾房价的涨幅中获利套现成功转售 ,不会炒的又没资本投入的自然不行  。目前来看  ,类似2015年那样零首付炒楼花 ,空手套白狼的好时候已经过去了 ,因为现在零首付的项目大多数溢价严重  ,大部分的肉是被开发商提前吃掉了  ,而买零首付月供2000-3000块的小白  ,再想空手套白狼获利机会低于5%.所以我本人现在统统炒要给首付的项目  ,利用资金优势  ,甩掉屌丝投资者  。不要小看这10%-20%的首付  ,它能保护你的投资收益  ,把你和屌丝投资者划分开来  。区区十万首付  ,在菲律宾却能难倒一批人  ,这是现实  。

3. 青年置业菲律宾  ,如果你真的就给不出首付  ,那你一定要尽快买  ,挑好地段买  ,CBD中心区买  ,即使溢价也要买 ,因为明天绝对不会比今天便宜 ,在月供几千能承受的情况下  ,多一套房多个机会 ,多套房给自己留多条后路  ,到后期尾款的时候做个十年的开发商内部贷款 ,用十年时间把溢价的部分稀释掉  ,好过在菲律宾永远给房东交租  ,因为菲律宾马尼拉的房租收益率真的很高  ,国内大概1.5%.马尼拉大概8%-9%.

4. 2019会有大量从事菲律宾房产销售的华人中介干不下去转行做其他  ,因为获客成本越来越高 。2019也会有一批早年的期房成为现房进入租赁市场  。2019会出现中国人和菲律宾本地人的价格双轨制(变相价格双轨制比如说让外国人只能买高层  ,高层价格高于低层200万比索一套  ,而菲律宾本国人准许买廉价的低层 ,目前马尼拉已经有一家公司在这么搞坑爹中国人了  ,这就是变相的老外和本国人价格双轨制 ,泰国一直都是 ,菲律宾正在逐渐跑偏 ,还好目前只有一家公司  ,尚未蔓延) 。2019会有大量的中国资金涌入菲律宾房产  ,也会有越来越多的大陆新移民扎根菲律宾  ,因为国内的实业越来越难做了  ,手上有点小钱的谁也不想把钱放在银行静候贬值  ,美国英国又太远了 ,投资门槛也高  ,而亚洲经济增长最快的国家菲律宾会成为首选  。老外投资客不断 ,菲律宾房产就不会停止上涨  , 至少最近3年不会 。如果你仔细观察菲律宾热门旅游地的酒店难订程度  ,你再看看现在的往返机票价格  ,你就能发现大陆游客是强增长态势  ,而菲律宾房产投资者人数和菲律宾游客的人数是挂钩和成正比的  。国人对菲律宾的误解很深 ,来都没来过菲律宾的很难对菲律宾房产有兴趣 ,他们眼里的菲律宾是战场一样的危险之地  ,这种屁民我们暂且不谈  。我们就说每年来菲律宾这130万中国游客  ,如果是10个人里面有一个人买了菲律宾房产  ,那就是13万套房子一年  ,菲律宾马尼拉哪里有一年13万套房子的供应量?所以菲律宾马尼拉的房价2019年一定又是欢抢冲高的一年  。因为当下国内太缺少优质的资产配置包了  ,房产是中国人最舍得花钱的地方  ,我们对房子的热爱是发自内心的  。

5. 所以2019想买的切勿犹豫  ,越犹豫越贵 ,越犹豫位置越差且越贵  ,因为土地是不可再生资源 ,一个城市的发展  ,一定是先建后拆  ,资源先偏向富裕阶层 ,最后辐射中产刚需,再到底层拆迁改造  。 

6. 不要把开发商当SB.开发商对房子和市场的研究要远远多过你我  ,比如阿亚拉地产  ,他们的房子可以细化到一房一价  ,楼层朝向甚至在楼盘图中的位置  ,对每套房子的定价都有影响  ,如果开发商SB  ,那今天就是你比人家有钱 ,你在盖,他在买你的  。菲律宾房产期房付款方式的特殊性  , 导致今天所有开发商或多或少都有溢价  ,毕竟你是花了一成首付 ,甚至于零首付买了人家四年后  ,六年后的房价  ,这就是为什么菲律宾的期房价格贵过二手房 ,是因为付款方式和资金占有率导致 。所以截止到今天2019.菲律宾所有开发商都有溢价  ,但是溢价的比例各不相同  ,溢价率是这家房子还值不值得投资的关键指数  ,当溢价部分超过30%.期房周期小于4年的时候 ,请果断放弃.因为你不会赚钱 ,最多平账  ,这样的房子没有炒楼花的价值  。切记 ,不是每平米房价越便宜的  ,溢价越少  ,我在马尼拉见过很多一万七  ,两万二貌似便宜的烂盘  ,实际周边房价只有7000-14000元每平 ,溢价比高达60%

2019是马尼拉机会和风险并存的一年 ,菲律宾房产会出现分化  ,炒房这个东西是一个种瓜得瓜种豆得豆的简单事 ,卖房时流的泪 ,都是买房时脑子进的水 。交流加我微信:evilspawn999