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置业温哥华:利润巨大的自住房建筑开发

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江先生是我的客户 ,在国内是从事建筑和房地产  。三年前投资移民到温哥华  。他是一个很幽默的人  。幽默 ,是智慧散发的光洁  。

江告诉我他最近完成的“小”投资:在西温山上买了一套旧房  ,拆除重建 ,然后出售  。净赚120万元 ,投资收入率100% 。时间不到两年  。

具体财务是:120万元买房  ,120万元贷款 ,建成后360万元出售  。利润120万元 。(唐汉简化了其它细节)  。

从江的笑意中  ,我能感受到他的满足 。

利润巨大的 个人住房开发

事实上  ,在温哥华 ,这是一个公开的秘密:独立屋的个人开发建筑  ,利润巨大  。

这个利润来自于加拿大税法的漏洞  。

按现行税法规定:如果出售自己的主居住房  ,不用上缴所得税  。

一些聪明人想出如下办法:购买地大的旧房  ,拆除重建  ,居住一段时间后(通常一年左右) ,再出售之  。所产生的利润  ,因为满足自住房规定  ,不用缴巨额所得税 。

江先生正是利用这个漏洞  ,才能投资收入达100%  。

作为专业人士 ,唐汉只是说明:这是一个普遍现象  ,不代表任何爱憎分明的企图 。至于如何操作  ,询问您的会计师  ,他们自有解法  。

唐汉认识一位印度富商  ,更是变本加厉利用这税法BUG  。他用自己的名字、女儿的名字、儿子的名字  ,每年建设三套自住房  ,所获利润可想而知了  。还有的商人  ,更设计出离婚、购买人头的方法  ,增加更多的自住房配额  。

天地之大  , 有能者行之啊!

税务当局似乎意识到这个漏洞 ,开始想法制止  ,或者惩罚这些聪明人 。

凭心而论  ,这是一个刀口舔血的行当  ,风险很高  。但是  ,不冒风险 ,哪有收获  ?所以 ,醒悟过来的人们开始纷纷加入这个行当 。

江先生笑着说:现在的温哥华  ,一片树叶落下来  ,会砸着几个Builders(建筑商)  。

唐汉按语:温哥华建筑行业  ,绝大部分被印度人占领 。在几人中小银行信贷资产组成中  ,印度建筑商占85%以上  。目前越来越多华人加入这一领域 。

潜力巨大的 独立屋开发行业

上面提到的建筑开发  ,实际是个人行为  ,不需要成立公司 。

温哥华的建筑开发分为三类:一是个人建筑开发独立屋;二是成立小公司  ,开发公寓或town house;三是成立大公司  ,开发高层建筑  。本文讨论第一种 ,仅限于个人自住房建筑  。

这是一个潜力无穷的世界 ,有其深层历史原因  。

话说二次世界大战后  ,经济复苏  ,国家鼓励生育 ,许多婴儿来到这个美丽人间 。当他们成年后  ,大量别墅兴建  。当时地广人稀  ,家庭别墅占地较大  。五六十年弹指之间过去了  ,这些早年的婴儿已进入退休之年  ,房屋也显得陈旧 。

按西人规律  ,年老后通常会出售现有房屋 ,到设施完备的公寓居住  。所以  ,市场上开始出现许多地大的旧别墅  。这些旧别墅正是目前房地产开发的土地来源  。

按照目前加拿大人均寿命80岁计算  ,未来20年内 ,这一市场将非常活跃  。唐汉的几个客户  ,正雄心勃勃地大举进入  ,立志成为房地产业的华人Bosa  。

你可能成为 温哥华的李嘉诚

令人惊喜的是:进入这个领域的行业壁垒很低  。三个条件轻易可以满足:

一是充足的自有资金;二是相对丰富的本地建筑经验;三是银行建筑贷款支持  。

自有资金可以通过合伙制筹集;本地建筑经验则可以挂靠小有名气的当地公司;建筑贷款可以通过专业贷款经纪Mortgage Broker获得  。(注意:银行客户经理和Specialist不能办理此类贷款  。)

面对如此机遇  ,您不动心吗  ?自古伟人起于平凡 ,王候将相宁有种乎  ?

只是 ,任何成就功业之人 ,都需要时势 。时势就是机遇 。机遇一词 ,关键在于“遇”字  。所谓可“遇”不可求也  。既然温哥华未来20年有这样的机遇 ,为何不乘势而上、有所作为呢  ?

与江先生聊天时  ,我说:你能成为温哥华的华人Bosa ,很高兴与你同行  ,为你提供金融咨询  。

江先生的儿子  ,也是中国房地产的少壮精英 ,说:不 ,我们会成为李嘉诚  。


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