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点津:如何在建筑合同中规定标准和时间

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建筑标准与质量的制定

常见的条款包括:承包商必须按照合同中规定的建筑标准进行施工;如果发生偏差  ,承包商有义务修正;如果要修改建筑标准  ,承包商和房主必须以书面方式确定修改的内容;施工必须符合所有有关的法律法规以及行业规范等等  。一般出现在建筑合同的正文  。

有些合同还会规定房主有权雇用监理或者顾问来监督工程的质量  ,这样一旦发现施工不符合建筑合同规定的技术标准  ,房主可以立即以书面形式通知承包商要求整改  。

建筑的技术标准则往往以附件的形式附在建筑合同的后面 。规定技术标准文件包括设计纸、标准列表、具体问题上的特殊约定 ,等等 。建筑合同正文中会列出这些标准文件的名称  ,并规定这些文件是建筑合同的一个部分  ,对双方有约束力 。

房主需要确保建筑合同对技术标准的规定清晰、明确、可行 。建筑的某些方面 ,例如房屋的内部结构  ,因为有比较硬性的行业标准  ,所以需要特别规定的技术标准相对较少  。因此  ,房主需要特别注意的是硬性标准作用较小  ,标准弹性较大的方面 。

例如  ,房主要确保建筑图纸所体现的房屋建构的确符合自己的希望  。再例如  ,在房屋外墙的装饰材料上面  ,需要明确规定材料的规格  。在外墙装饰材料上的选择很多 ,而不同选择之间 ,价值差别很大  ,如果没有明确的规定  ,承包商完全可以选择最廉价的材料  。又例如  ,在厨房设备、卫浴设施 ,以及内部墙面和地面装修材料上  ,由于同样存在选择很多、不同选择差异很大的情况  ,也需要规定明确的技术标准 。

如果房主对于设定相关的技术标准没有足够的经验  ,最好寻求专业的帮助  。例如 ,寻求工程师、专业的监理人员 ,或者估价师(Quantity Surveyor)的帮助 。规定技术标准的文字应该尽可能地清楚明确  。比如:关于锅炉的技术标准至少应该规定容积和功率  。如果需要  ,还可以规定具体的品牌、型号 。

如果有些材料和设备的选用需要在建筑合同签订以后进行  ,建筑合同中可以设定大致的技术标准  ,并规定承包商必须在合同规定的技术标准范围之内  ,和房主共同敲定将要使用的材料或者设备 。

建筑合同可以规定承包商必须向房主提供材料或设备的样本  ,而房主有权在规定的期限内以书面形式确定其选择  。承包商提供的样本 ,以及房主做出的书面选择 ,都应该作为合同的组成部分  。

工程时间的制定

除了希望房屋建筑能够按量地完成  ,房主也希望整个建筑工程能够按时完成 。因此  ,建筑合同都会设定工程的时间限制  。此类规定也分为两类  。一类是房主和承包商在工程时间限制方面的权利和义务;另一类是具体的时间表  。

时间表的规定相对简单  。往往以市政府颁发建筑许可证的日期作为起点 ,规定在多长时间以内 ,完成哪一步的工程 ,例如:地基、屋架、房屋封顶、以及拿到最终的居住许可证  ,等等 。房主可以寻求专业人员的协助来确定合理的时间表  。一般来说  ,建造独立屋 ,从颁发建筑许可证开始  ,到获得居住许可证  ,一般要经历6到8个月  。

关于房主和承包商在工程时间限制方面的权利和义务的规定  ,最常见的有:由于房主的原因造成延迟的  ,工期顺延;由于法院或其他政府机构的指令造成的延迟  ,除非这些指令是由于承包商的责任造成的  ,工期也会顺延;如果发生其他的情形造成延误  ,而此类情形并非在承包商的控制之下 ,例如:火灾、非常恶劣的天气状况等等  ,工期也会适当顺延 。

合同中还可以规定  ,在上述情况发生的若干天之内 ,承包商应该以书面形式向房主做出通知  ,并说明延迟的原因  。这样  ,房主可以及时决定是否同意延长工期  ,或者指令承包商重新开工  。

建筑合同有时还规定  ,如果出现延迟  ,而承包商不能免责的  ,承包商就要按照合同的规定向房主做出赔偿  。一般规定  ,延迟多少天  ,相应的赔偿金额是多少  。

这里要特别注意的是:赔偿金额的设定  ,应该合理地反映房主因延误所可能遭受的损失 。例如:房主原来的住房是租住的 ,由于延误 ,房主不得不续租  ,并额外支付租金 。这种情况下 ,额外的租金支出就是房主的损失 。

假设合同规定的延迟赔偿金额明显与房主可能遭受的损失无关  ,就可能被认定为罚金  ,而法庭可能拒绝认可民事合同中对罚金的规定  。

最后  ,如果承包商在建筑合同签署之后、施工过程之中  ,要求修改建筑标准 ,或者延长工期  ,房主需要谨慎  。这些改动往往是对房主不利的 ,而房主没有义务同意对自己不利的改动  。另一方面  ,在特定情况下 ,这些改动也可能是合理的  。如果没有把握 ,房主最好先寻求专业人士的意见 ,再做决定  。


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