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海外房产,凭啥成置业市场“头牌”

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大环境分析

1:稳定的经济环境

        相对于中国楼市调控的扑朔迷离 ,澳洲拥有最稳定的房产投资环境  。从大环境方面来看  ,首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇  。清新的空气  ,完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争 ,并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一  。

        其次 ,澳洲经济弹性良好  ,即便在全球经济危机下  ,澳洲也没有出现经济衰退现象  ,是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家  。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整 ,在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下  ,澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资  ,各国大型企业不断注入 ,保持着强劲的经济生产力  。

        对于投资人士来说  ,一个国家拥有稳定的经济环境非常重要  ,它决定了市场风险的高低 。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势  。根据RESIDEX的统计数据  ,澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期  ,这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍 。并且平均每年的房屋租金收入轻松以租养息  ,房价和房租双线持续增长收入 。

2:教育和移民拉动人口增长

        澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平  。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲 ,因此海外留学生众多 。这奠定了租房市场的部分需求  。此外 ,澳洲作为移民国家 ,移民类别众多 ,相较于英美等国家  ,移民门槛较低  ,生活更为舒适  ,因此吸引了大批海外精英在此定居  。据数据显示 ,澳洲每年新进移民平均约15万人口  ,大大超出房屋供给量  。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求 ,让投资澳洲多了一重保障  。

住宅市场分析

1:相关信息透明度高

        澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化  ,建筑成本以及房价基本完全透明受控  ,利润率有明确的法定范围  。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据  ,包括周边的居民教育程度 ,年龄分层  ,职业结构等等  ,可以作为理性分析的依据  。此外  ,澳洲房价是由多方参与制定 ,会经过银行和其他专业评估机构的公开量化  ,且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析  ,整个房价和利润基本是完全透明的  。

2:规范的房屋操作市场

        澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批 ,包括律师、代理人、经纪人等 。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历  ,相应的实践经历  ,且考试合格颁发资质证书  ,经注册登记后才能执业 ,行业非常规范  。无论是买房卖房  ,还是租房管理  ,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人  。对于海外买家来说 ,清晰透明的操作市场保证了投资的安全性  ,买家无需自己操心  ,完全可以做到足不出户投资海外 ,即省心又放心  。

3:永久产权优势

        澳大利亚受英国普通法传统  ,私有制是其核心基础  。澳洲绝大部分土地为私有制  ,业主拥有土地的永久产权和继承权 ,无遗产税  。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一 ,有效降低长期持有的成本  。

4:首付低  ,资产组合灵活

        澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低  ,资产组合灵活 ,投资风险小 ,金融杠杆充足 。10%的低首付让绝大多数人都可负担起  。相比于股票  ,基金等  ,房产是最为稳定的投资项目  ,并且澳洲的10%首付是存于信托账户中  ,受政府监管  ,还有利息可以拿  ,完全无风险  。澳洲允许海外人士贷款  ,做多可贷80%  ,轻松以租养息  ,还允许可以不卖房  ,直接通过增值部分从银行套现来达到“一套房生两套  ,两套房生四套”这样的资产组合 ,利用金融杠杆来达到利益最大化 。

细节因素分析

        购置房产是一个大事  ,从前面的环境  ,市场以及法律分析来看 ,澳洲房产市场已经是一个风险较小  ,非常稳定和安全的投资  。然而澳洲在房产细节处理方面更为让人省心  。

1:精装修

        澳洲所有的公寓房都是精装修好了的  ,建好就可以入住  。除了基本的硬装之外 ,澳洲公寓里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机 ,天然气、空调、烤箱、地毯 ,窗帘等  。只需要添置软装家具如床铺  ,沙发  ,冰箱等即可入住  。此外  ,澳洲建筑业质量过硬  ,设计感也很强  。澳洲本地的大开发商质量都非常好 ,外观折旧小  ,可保持十年如新 。澳洲很多大的开发商都是世界知名  ,所造的建筑都是让世界惊叹的  。

2:后期维护到位

        澳洲的生活小区都是非常干净整洁 ,已经十几年的小区看起来和新的差不多  。一方面是住户爱惜  ,更重要的就是物业管理到位  。从最初筛选房客开始 ,租赁管理公司就会优先评级房客质量 ,挑选收入稳定的高薪白领人群  ,保证了租客的质量  。其次 ,物业管理会对公寓每天进行日常清洁  ,定期清洗地毯  ,定期维护游泳池/健身馆等设施 ,包括防火安全检查也很仔细  ,确保大楼保持安全舒适的居住环境和后期维护  。


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